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      每个房地产项目的开发,都是一个多方参与的过程。就房地产项目融资而言,主要有以下9个参与主体。

      (1)项目发起人

      即商业房地产丌发商,是项目的实际投资者和真正主办人,可以是单独一家房地产丌发企业,也可由多个投资者组成联合体。他们通常因为自身资金不足或不愿承担全部项目风险而选择项目融资,在有限追索项目融资中,开发商除了拥有项目公司全部或部分股权外,还需要以直接或间接担保形式为项目公司提供一定的信用支持。因此,开发商是项目融资中的真正借款人。

      (2)项目公司

      即项目的直接主办人。通常,由项目发起人出资,专门为该项目成立一个单一目的的,具有独立法人资格的项目公司,作为借款人对外融资,直接参与项目投资和项目管理,并直接承担项目的债务责任和风险。开发商投入的资本金形成项目公司的权益,项目公司把项目I丌发风险与开发商的其他资产相隔离,实现贷款银行对开发商的有限追索。在整个项目丌发经营过程中,项目公司作为法律和经济上独立的主体与各参与方发生经济关系。项目公司也可以在经营期间转型为商业管理公司,持有物业继续经营。

      (3)贷款银行

      贷款银行,可以是单独一家余融机构,也可以是多家金融机构的联合体,这主要由贷款规模和项目风险等决定。在由多个金融机构联合提供融资时,往往需要设立一个经理银行,其他为参与银行。项目公司更多的是与经理银行进行接触、谈判,由经理银行负责各参与银行之间的协调工作。这样大大降低了项目公司工作难度。

      (4)产品购买者或设施使用者

      即项目房产的销售对象。在房地产项目融资中,入驻零售商与开发商签订长期租赁合同,可在一定程度上保证了项目的出租面积和租金收入,从而保证项目建成后能够产生稳定的用于还贷的现金流,为贷款提供重要信用保证。零售商既可以作为项目发起人之一,成为项目公司股东,分享开发利润:也可以只作为项目建成后的运营商,规避开发风险。

      (5)工程承包商

      通常,承包商通过与项目公司签订承包合同,负责商业地产项目的设计和建设工作,并承担延期误工和工程质量不合格的风险。承包商的资金情况、工程技术能力及经营纪录,会影响贷款银行对项目建设期风险的判断。

      (6)担保受托方

      由于贷款银行主要以项目公司的资产及项目未来收益作为还款保证,因此为防止项目公司违约或转移资产,贷款银行一般都要求项目公司将其资产及收益账户交由一个具有信托资格的机构保管,这家机构被称为担保受托方。担保受托方一般由境内商业银行独家或境内、外商业银行联合担任。

      (7)房地产项目管理公司

      项目建设只是商业房地产开发投资的开始阶段,最重要的是后期的经营管理。项目管理公司的专业水平和经营业绩,可以在很大程度上影响贷款银行对项目经营期风险的判断。

      (8)项目融资顾问和法律、税收顾问

      项目融资是一项系统的专业工作,需要聘请专业顾问负责融资方案的设计、分析、比较和谈判,帮助开发商实现有限追索和表外

      融资,并充分利用税务亏损降低资金成本,并能保证相关法律文件的严谨。

      (9)其它

      此外,项目融资的参与方还包括保险公司、有关政府机构等等,这些都会直接影响贷款银行对项目建设期和经营期风险的评价。

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